Уже не квартири: який новий тренд інвестицій приносить до 11% у валюті

Експерти назвали головну проблему ринку 

Попри воєнні ризики та подорожчання будівництва на 16,5%, в Україні з'явився новий тренд серед приватних інвесторів. Замість житла люди все частіше інвестують у малі складські формати.

Головне:

• Висока дохідність: середня дохідність інвестицій у складську нерухомість становить 8–11% річних у доларах.
• Зміна тренду: замість житла приватні інвестори все частіше обирають комори в ЖК, некапітальні будівлі та об'єкти в гаражних кооперативах.
• Брак кредитування: економіка України недокредитована – показник фінансування відносно ВВП складає лише 11%.
• Будівництво спільнокоштом: через дефіцит банківських позик великі логістичні проєкти на 15–20 млн доларів зводять на кошти дрібних інвесторів із внесками по 20–30 тисяч доларів.

Інфляція в Україні вже вплинула майже на всі сфери економіки. За даними Держстату, лише за перші чотири місяці 2026 року вартість будівельно-монтажних робіт у сегменті нежитлових будівель сумарно зросла на 16,5%.

Проте, як пояснює директор Alterra Group Геннадій Гриненко, модель дохідності від володіння складами утримується, адже орендарі тепер вимушені платити вищу ставку.

"Загалом середня дохідність наших проєктів – це 8-11% річних у доларах", – наголошує Гриненко.

Це робить складську нерухомість сильним конкурентом для ОВДП. Оскільки гривневі ОВДП середньо- та довгострокового випуску номінально дають 15-16% річних. Однак з урахуванням курсового ризику реальна доларова дохідність за ними залишається нестабільною.

Водночас, розповідає комерційний директор GDS Анна Анісімова, складська нерухомість з доларовою орендою є вигідним варіантом завдяки потенціалу зростання вартості активу та довготривалим орендним договорам – в середньому на п'ять років, з періодом нерозривності щонайменше рік.

Новий тренд: склади замість житла

Наразі в Україні можна помітити зміну поведінки дрібних приватних інвесторів, які намагаються диверсифікувати вкладення між житловою та комерційною нерухомістю.

"Якщо раніше типовою інвестицією була квартира під оренду, зараз фокус помітно зміщується на малі складські формати: невеликі об'єкти на територіях гаражних кооперативів, некапітальні будівлі, комори в житлових комплексах. Поріг входу тут суттєво нижчий, ніж у житлі…", – пояснює Анісімова.

Також, додає вона, девелопери котеджних містечок починають закладати на своїх територіях невеликі складські блоки під потреби резидентів і малого бізнесу. Це свідчить про те, що попит на зберігання "останньої милі" проникає навіть у житлові формати.

Головним джерелом розвитку логістичної нерухомості у більшості європейських країн є банківське проектне фінансування, якого гостро бракує в Україні.

СЕО Бюро інвестиційних програм, засновник платформи GreenInvest Олександр Бондаренко, українська економіка загалом недокредитована, а показник кредитування відносно ВВП складає лише 11% проти 35% у Польщі.

Через це за останні шість років в Україні побудовано лише 3 млн кв. м складської нерухомості, що вдесятеро менше, ніж у сусідній Польщі.

За таких умов фінансування деяких складських проєктів лягає на плечі невеликих ритейл-інвесторів

"Ми бачимо вже декілька таких проектів на Житомирській трасі… залучають там по 20-30 тисяч доларів у маленьких ритейл-інвесторів, щоб таким умовним спільнокоштом будувати великі логістичні проєкти вартістю 15-20 млн доларів", – вказує Бондаренко.