При покупке жилья на вторичном рынке возникает ряд рисков, которые должны учесть будущие собственники перед заключением сделки. Количество потенциальных проблем увеличивается во время действия военного положения.

Журналисты расспросили главу комитета Ассоциации адвокатов Украины по недвижимости и строительству Татьяну Даниленко о том, какие риски возникают при покупке жилья и как их избежать. Какие риски нужно учесть при покупке жилья 

"Война существенно перекроила рынок недвижимости. Фактор безопасности гонит вверх цены в тех регионах, где обстрелы нерегулярны. Однако не все спешат инвестировать в новостройки. Многие потенциальные покупатели – переселенцы, которым жить нужно где-то уже сегодня, не могут ждать, инвестируя в будущее жилье. Кроме этого, во время военного положения есть большие риски "заморозки" строительства или его введения в эксплуатацию несвоевременно", – говорит Даниленко.

По ее словам, решающим фактором в приобретении жилья является его стоимость. Учитывая тяжелую экономическую ситуацию в стране и "истощенных" материально войной людей, все больше выбор в вопросах приобретения собственного жилья приходится на вторичный рынок, а иногда – покупку части жилого помещения.

"В любом случае, перед тем как ставить подпись в договоре купли-продажи недвижимости, нужно тщательно взвесить все "за" и "против", оценить риски", – объясняет эксперт.

Даниленко называет основные аспекты, которые следует учесть и проверить перед заключением соглашения. Риски мошенничества с нотариальной доверенностью 

"Основные признаки подвоха – это подозрительно низкая цена и невозможность встретиться лицом к лицу с владельцем. Инструментом такой сделки может стать нотариальная доверенность от имени продавца, который якобы уполномочивает личность продать, принадлежащую ему часть жилья", – говорит юрист.

Следует знать, что доверенность действует определенное количество времени, и ее можно отменить. Если продавец произведет отмену до того, как документы будут переданы в госреестр, зарегистрировать право собственности будет невозможно. Операцию признают недействительной. Нередки случаи и подделки таких доверенностей. Незаконная приватизация 

"Большинство квартир в старом фонде были ранее государственной или коммунальной собственностью. Чтобы продать такую вторичную недвижимость, ее нужно приватизировать. Причем сделка отчуждения жилья – дарения или продажи – ее дальнейшая регистрация возможна только в том случае, если все зарегистрированные лица на территории жилплощади предоставили письменное согласие на приватизацию", – говорит Даниленко.

Незаконной признается приватизация, если некоторые зарегистрированные члены семьи не участвовали в ней, независимо от причин. К примеру, человека могли снять по решению суда с регистрационного учета. Через некоторое время человек об этом узнал и обжаловал такое решение, возобновив свою регистрацию.

"Как следствие, этот человек может в дальнейшем инициировать иск в суд о признании приватизации квартиры недействительной, ведь не учли его долю во время приватизации, на которую он имел право претендовать как зарегистрированное лицо. При этом узнать об этом покупатель может через некоторое время после покупки и оплаты. Если появится этот человек и потребует вернуть права, суд может их восстановить. Есть случаи, когда квартиры так продают намеренно", – предостерегает юрист.

"Чтобы сделку купли-продажи признали действительной на момент подписания договора, все владельцы должны согласиться с этим в письменном виде, оформив нотариальное согласие", – говорит юрист.

Такое разрешение требуется от:

• другого из супругов, если объект недвижимости (или его часть) приобретены в период брака, даже если на момент продажи супруги уже разведены
• если в собственности несовершеннолетних детей есть часть жилья или они в нем зарегистрированы – разрешение выдают органы опеки
• от других совладельцев

"Продажа будет несогласованной и ее можно обжаловать, если выяснится, что некоторые совладельцы не предоставили разрешение на заключение сделки. Или им не предложили право первого покупателя как совладельцам (при продаже части жилья)", – объясняет Даниленко.

Чтобы предотвратить это, следует хорошо проверять паспорта владельцев и наличие у них супругов, детей, проверить документы на право собственности, документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в жилье лиц и выяснить ряд других моментов. Неучтенное наследие 

Покупку жилья, которое было передано по наследству, потенциально могут обжаловать другие наследники, если их часть по каким-либо причинам не была учтена при распределении наследства.

"Банально, лицо, являющееся одним из наследников могло по объективным причинам пропустить срок на подачу заявления о принятии наследства, которое в военное время является достаточно распространенной ситуацией, например человек выехал за границу из-за боевых действий и не вовремя узнал о смерти наследодателя или не имел возможности своевременно обратиться к нотариусу по месту открытия такого наследия", – отмечает юрист.

Суд может восстановить срок обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства. И если так произойдет, свидетельство о праве на наследство, которое было выдано без учета доли такого наследника, можно обжаловать и отсудить часть надлежащего имущества.

"Поэтому следует тщательно проверять, кому принадлежала недвижимость и если есть наследники, все ли они приняли наследство, а также есть ли нотариальные отказы у нежелающих принять наследство", – говорит Даниленко.

По таким объектам недвижимости юристы советуют подождать хотя бы год после выдачи свидетельства о праве на наследство, ведь риски инициирования судебных дел по перераспределению наследства значительны, что может негативно сказаться на покупателе такого имущества или его части. Какие риски возникают во время войны 

"Если говорить о юридических рисках приобретения квартиры во время военного положения, то главным бы назвала – достаточно велика вероятность успешной попытки инициировать признание сделки недействительной со стороны продавца. Ведь согласно статье 233 Гражданского Кодекса Украины, сделка, совершенная под влиянием тяжелого обстоятельства, может быть признано недействительным по инициативе любой стороны", – говорит эксперт.

Учитывая военное положение, активные боевые действия в стране, обстрелы мирных городов, временную оккупацию территорий, доказать, что сделка по купле-продаже квартиры была заключена под влиянием тяжелого обстоятельства и на крайне невыгодных условиях будет проще, чем в мирное время.

Согласно ч. 2 ст. 233 ГК Украины, сторона, воспользовавшаяся тяжким обстоятельством, обязана возместить другой стороне убытки и моральный ущерб, причиненный ей в связи с совершением этой сделки.

"Это означает, что, например, продавец квартиры может требовать от покупателя или возврата "статус-кво" (квартира в обмен на выплаченные деньги) или доплаты за проданную квартиру. Также добавлю, что этот риск существует не только для сделок по купле-продаже недвижимости, но и для сделок дарения квартиры", – предостерегает Даниленко.

Также во время войны у нотариусов отсутствует частичный доступ ко всем государственным реестрам, из-за чего могут возникнуть проблемы.

"Сейчас не решена на законодательном уровне проблема доступа нотариусов к государственным реестрам на неподконтрольной Украине территории. Поэтому, например, проверить, действительно ли сторона договора (продавец) находилась на момент приобретения права собственности на объект, который продает в расторгнутом браке и может ею свободно, без согласия другого супруга распорядиться – практически невозможно", – говорит юрист.

Соответственно, возникает риск обжалования такого договора купли-продажи в будущем одним из бывших супругов. Таких случаев в Украине много.

"Прежде чем заключать сделку купли-продажи имущества или его части, советую обратиться за профессиональной помощью юриста, который просчитает возможные риски, которые следует учесть и исключить, после тщательной проверки всех необходимых документов", – говорит Даниленко. Как самостоятельно проверить "безопасность" жилья 

Лучше всего, когда "безопасность" жилья проверят юристы, но потенциальные покупатели могут сделать это самостоятельно.

При покупке жилья на вторичном рынке нужно проверить:

• право собственности (через единый государственный реестр прав на недвижимое имущество)
• наличие брака в момент приобретения недвижимости (нужно нотариальное согласие второго супруга, даже если брак расторгнут)
• проверить налоговый запрет (это можно сделать по номеру налогоплательщика на сайте Государственной налоговой службы Украины)
• судебные споры и решения в Едином государственном реестре судебных решений
• наличие исполнительных производств и любых записей в реестре обременений
• наличие других владельцев, соответствие фактических данных и данных в выписке из Реестра прав на недвижимое имущество