Недвижимость в Испании может стать стабильным источником пассивного дохода.
В последние годы украинцы стали активнее покупать жилую недвижимость в Испании. По данным компании по продаже недвижимости, на украинских покупателей приходится 1,75% от общего объема продаж испанской недвижимости нерезидентам. Только за первое полугодие 2022 года количество сделок по покупке недвижимости украинцами выросло на 73% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и на 133% за 2023 год по сравнению с 2022-м. Причин такого роста несколько. Во-первых, это война против Украины. С начала вторжения из страны выехало несколько миллионов человек, из которых около 300 000 осели в Испании. Если сначала многие арендовали жилье, то постепенно люди стали покупать собственную недвижимость. Некоторые вернулись в Украину, но обеспечили себе «запасной аэродром».
Еще одна причина - желание сохранить деньги от обесценивания. Стоимость недвижимости в Испании растет из года в год, и по прогнозам, в ближайшее время эта тенденция продолжится.
Покупка недвижимости в стране со стабильной экономикой - это способ не только сохранить, но и приумножить капитал. Хотя этот актив считается консервативным с невысокой доходностью, он обеспечивает регулярный рентный доход.
Собственное жилье в Испании до сих пор воспринимается многими как недосягаемая роскошь, хотя на самом деле, купить квартиру в километре от Балеарского моря сегодня можно дешевле, чем во Львове. Поэтому проект "жилье в Испании", если речь не идет о вилле на побережье или пентхаусе в центре Барселоны, - вполне реален как по средствам, так и по процедуре, рассказал основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Юрий Грушецкий
Что нужно для сделки?
Для покупки недвижимости в Испании не требуется гражданство или вид на жительство.
Нужны загранпаспорт и NIE (идентификационный номер иностранца), который обычно оформляется в иммиграционном отделении полиции. Его также можно оформить и в Консульстве Испании в Украине (в Киеве). Однако для украинцев, которые оформили временную защиту в Испании в связи с войной, этот шаг можно считать автоматически выполненным. В рамках временной защиты украинцы уже получают NIE.
Далее покупатель должен открыть счет в испанском банке и перевести на него средства для покупки. Это нужно для покупки вторичной недвижимости - по процедуре, оплата происходит путем передачи чека продавцу.
А вот новостройки можно купить оплачивая застройщику из любого банка мира. Главное чтобы это был платеж от того лица, которое подписалось на контракте с застройщиком.
Важно отметить, что испанские законы требуют подтверждения происхождения капитала. FATF (Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег) следит за тем, чтобы средства, вложенные иностранцами в испанскую недвижимость, были получены законным путем. На практике это означает, что покупатель должен предоставить документы, подтверждающие источник своих средств. Это может быть, например, договор купли-продажи недвижимости в Украине или налоговые декларации за последние один-два года с доходами, которые соответствуют стоимости приобретенной недвижимости. Также подойдут декларации ФЛП.
Возможен ввоз наличных через таможню с последующим декларированием на испанской стороне. Кроме того, деньги могут быть переведены с банковских счетов в странах ЕС, Великобритании, США, Канады и других странах, прошедших финансовый мониторинг. Однако если деньги поступили из стран с менее строгим финансовым контролем, например, из ОАЭ или Турции, испанские банки потребуют дополнительные документы о происхождении капитала. Если палатите на счет застройщика напрямую, то, скорее всего, у банка застройщика вопросов не будет. Но лучше подстраховаться.
Цена вопроса
Важно понимать, что в Испании жилье имеет свою специфику планировки. Обычно это большая гостиная комната, совмещенная с кухней, и две небольшие спальни площадью 7-12 м². Испанцы большую часть времени проводят на террасах, которые иногда превышают по площади спальни (до 20 м²). Поэтому речь идет о квартирах площадью 70-80 м².
Стоимость недвижимости в Испании зависит от нескольких ключевых факторов: региона, расстояния от моря, размеров объекта и того, это новостройка или вторичное жилье.
Барселона - один из самых дорогих городов страны, где сложно найти квартиру дешевле 300 000 евро. Это связано с высоким туристическим спросом и ограниченным предложением.
Самая доступная по цене недвижимость - на юге Испании, в частности в Коммунидад Валенсия. Если в самой Валенсии квартиры на вторичном рынке стоят от 200 000 евро, то в провинции Аликанте таких городах как Торревьеха, Бенидорм и сам город Аликанте, цены на жилье ниже. В среднем, стоимость квартир в новостройках колеблется в пределах от 170 000 до 250 000 евро, в зависимости от города и близости к морю. Новые квартиры сдаются с готовым ремонтом, включая меблированную кухню и санузел, а также паркинг и кладовые помещения.
Вторичное жилье в небольших городах на побережье может стоить от 60 000 евро, хотя это по большей части жилье, требующее ремонта, и находящееся в неблагополучных районах. Хорошие квартиры на вторичном рынке формата «заезжай и живи» стоят 90 000 -0 120 000 евро. Но учтите, что эти квартиры расположены в домах, которым 30-40 лет, и с ремонтом 20 летней давности, такой же мебелью.
Приведем пример. В Торревьехе, популярном среди иностранных покупателей, можно приобрести квартиру за 89 000 евро. Это двухкомнатная квартира площадью 69 м², в 400 метрах от моря. Квартира оборудована всем необходимым, а на территории жилого комплекса есть общий бассейн.
Чтобы понять окончательную сумму сделки, к цене квартиры нужно прибавить около 13% ее стоимости. Столько потянут налоги и оформление.
Преимущества рынка
Испанское законодательство и банковская система надежно защищают интересы инвесторов. Все средства, уплаченные покупателем, поступают на специальный эскроу-счет в банке, и застройщик не может получить их до завершения строительства. Это гарантирует, что объект будет достроен в срок и в соответствии со всеми требованиями.
При покупке недвижимости на первичном рынке также существует возможность использования рассрочки, что делает процесс более доступным для покупателя. Рассрочка обычно делится на три платежа: 30% вносится как первый взнос, 20% - в процессе строительства, и оставшиеся 50% оплачивается после сдачи объекта.
Как заработать на сдаче квартиры в аренду?
Недвижимость в Испании может стать стабильным источником пассивного дохода. Есть несколько стратегий для получения прибыли. Самая привлекательная - покупка недвижимости на этапе строительства с целью капитализации. За время строительства, а это в среднем 20-24 месяца, стоимость объекта может вырасти на 15-30%, что позволяет заработать на перепродаже. Но желательно не продавать сразу, потому что в Испании нет «переуступки», как в Украине. Инвестор обязан оформить право собственности, оплатив все налоги. Поскольку оформление и налоги достаточно высокие, это съест всю маржу за период строительства.
Поэтому основная инвестиционная стратегия заключается в том, чтобы после получения ключей купить пакет мебели и техники и сдавать квартиру в краткосрочную аренду в течение 4-5 лет. Через пять лет ее можно будет продать на пике стоимости, получив совокупную доходность до 100% на вложенный капитал.
Вторая модель - сдача недвижимости в краткосрочную аренду без планирования продажи через пять лет. Через туристические платформы можно получать до 120-180 евро в сутки. И при этом самому приезжать с семьей в несезон и проживать в своих апартаментах.
Третья стратегия - сдача недвижимости в долгосрочную аренду. В этом случае доходность составляет около 1000 - 1500 евро в месяц, что обеспечивает стабильный, хотя и не самый высокий доход, примерно 5-7% годовых.
Самостоятельно ли с управляющей компанией?
Работать с недвижимостью в Испании можно как самостоятельно, так и с помощью управляющей компании. Привлечение управляющей компании является лучшим вариантом для тех, кто хочет минимизировать участие в операционной деятельности. Управляющая компания берет на себя все задачи, связанные с краткосрочной или долгосрочной арендой: от поиска арендаторов до оплаты налогов и управления объектом.
Комиссия управляющей компании варьируется от 15% до 25% от общего дохода. Например, если за месяц аренды вы получаете 3000 евро, управляющая компания удержит от 450 до 750 евро за свои услуги. В эту сумму часто входят уборка, оплата коммунальных услуг и страхование.
Рынок недвижимости в Испании, особенно на юге страны, демонстрирует стабильный ежегодный рост до 10%. Это высокие показатели как для Испании, так и в целом для ЕС. Стоимость аренды также повышается: за последние три года арендные ставки в некоторых регионах выросли на 20-30% из-за роста потока туристов. Например, в 2023 году Испания по количеству туристов побила собственный рекорд, установленный в 2019-м. А 2024-й, в свою очередь, может побить рекорд 2023 года.