Продажа недвижимости, где зарегистрированы дети, имеет определенные ограничения, даже если они не являются собственниками. Украинское законодательство охраняет жилищные права несовершеннолетних, поэтому для совершения сделки нужно получить разрешение органа опеки. Что об этом следует знать? Об этом рассказала Татьяна Даниленко, председатель комитета Ассоциации адвокатов Украины по гражданскому праву и процессу, руководитель Адвокатского Бюро.

Можно ли продать жилье, в котором прописаны дети? 

"Продажа недвижимости, в которой проживает несовершеннолетний ребенок, является непростой юридической задачей, несмотря на внешне несложную конструкцию сделки купли-продажи", - говорит юрист.

Законодательство четко определяет, что любые действия в отношении недвижимого имущества, которое принадлежит или зарегистрировано на несовершеннолетних, должны обеспечивать их жилищные права. Главный регулирующий орган в таких случаях - это орган опеки и попечительства.
"Разрешение органа опеки и попечительства является обязательным во всех случаях, когда речь идет об осуществлении операций с недвижимостью и участниками этого процесса являются лица в возрасте до 18 лет. Разрешение на совершение сделок в отношении недвижимого имущества ребенка предоставляется органом опеки и попечительства после проверки, которая проводится в течение 10 дней", - объясняет Даниленко.

Важно знать:

• разрешение органа опеки и попечительства - обязательно, если ребенок является собственником (совладельцем) или зарегистрирован в отчуждаемом жилье;
• обеспечение альтернативного жилья - ребенок не может остаться без зарегистрированного места жительства;
• процедура снятия с регистрации - возможна только после предоставления другого места регистрации.

Как продавать жилье, где зарегистрированы несовершеннолетние? 

"Следует разграничить две возможные ситуации, когда: ребенок является собственником (совладельцем) недвижимого имущества, и когда ребенок только зарегистрирован в жилом помещении", - говорит эксперт.

В первом случае нужно учесть следующее:

• об учете интересов ребенка и обязательном получении согласия органа опеки и попечительства уже говорилось;
• отчуждая имущество малолетнего или несовершеннолетнего лица, законные представители должны обеспечить такое лицо другим жильем, которое должно отвечать определенным требованиям: размер доли на право собственности должен быть равноценным; жилье должно быть пригодным для эксплуатации; в помещении должны быть надлежащие условия для проживания.

"Только в случае соблюдения этих требований орган опеки и попечительства может дать согласие на продажу жилого помещения. Иными словами, родители должны приобрести для ребенка равноценное жилье (или долю в жилье)", - отмечает Даниленко.

Во втором случаи есть два варианта действий:

• получить разрешение опекунского совета (орган опеки и попечительства) на отчуждение объекта недвижимости (в таком случае нет необходимости снимать ребенка с регистрации в жилье);
• или пройти процедуру снятия малолетнего или несовершеннолетнего ребенка с регистрации в объекте недвижимости. Такой ребенок должен обязательно быть перерегистрирован по другому адресу.

"По общему правилу, местом жительства ребенка в возрасте до 14 лет является место жительства родителей (одного из них, усыновителя, опекуна или местонахождение учреждения, в котором такое лицо проживает). По достижению 14 лет несовершеннолетний может по своему усмотрению выбирать место своего проживания. 

Какие документы следует подать в орган опеки и попечительства?

Постановление КМУ "О вопросах деятельности органов опеки и попечительства, связанной с защитой прав детей" № 866 от 24.09.2008 года устанавливает соответствующий перечень документов:

• заявление каждого из родителей (опекунов, попечителей);
• копия паспорта гражданина Украины, временного удостоверения гражданина Украины, паспорта иностранца;
• копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (при наличии);
• документ, подтверждающий право собственности (пользования) ребенка на отчуждаемое имущество;
• выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений, выданная в соответствии с законодательством;
• копия свидетельства о рождении ребенка;
• справка с места жительства, о составе семьи и регистрации или выписка из домовой книги (справка может быть получена в ОСМД или управляющей компании);
• копия решения об установлении опеки над ребенком (для опекунов, попечителей);
• копия решения об установлении опеки над имуществом ребенка (для опекунов, попечителей);
• копия свидетельства о заключении или расторжении брака между родителями ребенка (при наличии).

По словам Даниленко, если продать жилье без разрешения органа опеки и попечительства, то это не будет иметь правовых последствий.

"По требованию заинтересованного лица такая сделка может быть признана судом действительной, если будет установлено, что она отвечает интересам физического лица, над которым установлена опека или попечительство", - добавляет юрист.